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Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio.

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(Post da série: conceitos concatenados)

Adelino Bichara*
A organização das contas do condomínio, a partir da previsão orçamentária, deve considerar dois tipos de despesas: ordinárias e extraordinárias; conforme definidas na Lei do Inquilinato. Notar que um boleto tido extraordinário quanto à cobrança, não tem, pelo título, relação com a natureza da despesa rateada.
O pagamento dos impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, é obrigação do locador salvo disposição expressa em contrário no contrato, nos termos do art. 22, inciso VIII da Lei do Inquilinato.
A constituição do fundo de reserva compete ao locador nos termos do art. 22, X, alínea “g” da Lei do Inquilinato, no entanto a utilização está prevista no art. 23, XII, alínea “i” da mesma lei, de tal forma que a reposição, quando utilizado para o pagamento de despesas ordinárias, caberá ao locatário.
Portanto, as despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à própria administração e estão relacionadas à sua manutenção e conservação; e as despesas extraordinárias são os gastos imprevistos ou destinados com benfeitorias, nas áreas de uso comum. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias conforme previsto no artigo 96, parágrafos 1º a 3º do Código Civil.
LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. (Lei do Inquilinato)
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
(…)
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…)
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

SEÇÃO VI
Das benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.
Institui o Código Civil

CAPÍTULO II – Dos Bens Reciprocamente Considerados
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

(*) Autor: Adelino Bichara, advogado e diretor da empresa Adelino Bichara SS Ltda.
(www.adelinobichara.com.br)

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