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Instalação de antena para telefonia celular em área comum

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Adelino Bichara*

A locação para terceiro de área comum em condomínio edilício residencial, com o propósito de instalar antena para telefonia celular, pode constituir uma fonte de receita, sem impedimento no Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 1oAs partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
  • 2oO solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
  • 3oA cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Portanto, visando a referida instalação da antena, que difere de uma obra útil aprovada em benefício do próprio condomínio, quando não for considerada alteração de fachada conforme previsto no Código Civil, Art. 1336 III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; recomenda-se que os estudos e detalhado projeto, e assim a locação, sejam deliberados em assembleia, cujo entendimento é por decisão da totalidade dos condôminos (100% das frações). Este quórum especial decorre da ausência de personalidade jurídica, mesmo sendo possível atribuir capacidade judiciária o condomínio só pode agir nos atos referentes à administração comum, excluídas as operações especulativas, neste caso um ato negocial estranho às suas atividades, ainda que ausente a norma proibitiva, até porque a alienação das áreas comuns diz respeito a todos os condôminos e a soberania da Assembleia deve ser entendida na proporção que as decisões não estejam submetidas à Lei e depois à Convenção.

Recomendações gerais:

  • Consultar os proprietários das unidades próximas ao ponto de instalação para estimar eventual oposição com base nos artigos 1.336, 1.342 e 1.351 do CC;
  • Considerar que a antena pressupõe manutenção preventiva e emergencial do equipamento, que poderá acarretar o ingresso de pessoas no condomínio em dias e horários imprevistos;
  • Convocar Assembleia Geral para analisar se há interesse e quórum para aprovação.

Na sequência:

  • Analise do respectivo contrato de locação, com restrição à sublocação e conveniência do prazo;
  • Perícia técnica relacionada à estabilidade estrutural, se for o caso;
  • Análise técnica dos riscos potenciais da radiação emitida pelas antenas de telefonia celular, que compete às agências governamentais (Anatel e CNEN – Comissão Nacional de Energia Nuclear);
  • Regularização do projeto de instalação junto aos órgãos competentes, principalmente Prefeitura e Anatel;
  • Adequação da apólice de seguro do condomínio.

 

(*)Autor: Adelino Bichara, advogado e diretor da empresa Adelino Bichara SS Ltda.

(www.adelinobichara.com.br)

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