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Locação – Conceito de áreas no condomínio edilício

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“Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa” (Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. v. V, p. 374).

Portanto, o condômino tem direito a dois tipos de propriedade: uma que é de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a unidade habitacional, incluindo vagas de garagem e depósito particular; e outra, inseparável, que é de uso comum a todos os condôminos e constitui a propriedade compartilhada exercida sobre as partes indivisíveis (terreno e construções para uso em comum), na proporção da respectiva fração ideal de cada condômino na copropriedade do terreno e das coisas comuns, conforme disposto no Código Civil:

Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 3º – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Assim sendo, neste caso a área total do imóvel é composta pela somatória das áreas privativa e comum.

 

IPTU:

A Base de Cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, cuja apuração é realizada a partir dos dados do imóvel constantes do cadastro da Secretaria da Fazenda (área do terreno, área construída, idade da construção, etc.) utilizando a metodologia e os parâmetros estabelecidos pela Lei 10.235/1986 e suas atualizações.

 

Tipos de Áreas:

A definição sobre os tipos de áreas consta da Norma Técnica NBR 12.721, visando também a uniformização dos procedimentos que regem as disposições do condomínio edilício (partes autônomas e partes de uso comum). Transcrevemos a seguir os seguintes itens da referida Norma:

3.6 unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei, constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação, destinada a fins residenciais ou não, assinalada por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação

3.7 áreas de edificação: Áreas estabelecidas a partir da seguinte classificação geral: a) áreas reais de projeto; b) áreas em relação ao uso; c) áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas; e d) áreas em relação à forma de divisão (distribuição)

 

Métrica:

O cálculo das métricas relacionadas ao portfólio de imóveis, a serem comparados por amostragem na transação imobiliária em condomínio edilício, pode utilizar a área total (privativa + comum) como parâmetro coletivo na apuração de valores, uma vez consideradas eventuais distorções na similaridade da composição de cada área definida.

 

Abril 2017

Autor: Adelino Bichara, advogado e diretor da empresa Adelino Bichara SS Ltda.

(www.adelinobichara.com.br)

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