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Os poderes de representação ou as funções administrativas do síndico

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O artigo 1348, § 1º do Novo Código Civil, com clareza diz: “Poderá a Assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação” e no § 2º do mesmo artigo: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da Assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Institui o Código Civil.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

  • 1oPoderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
  • 2oO síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Pela leitura do texto legal constatamos que sutilezas ocorreram, tais como:

  1. a) possibilidade de investir terceiros em poderes de representação (a pedido do síndico ou por ato autônomo da Assembleia);
  2. b) omissão da responsabilidade do síndico sob os atos do terceiro;
  3. c) transferir parcialmente ou totalmente os poderes de representação ou as funções administrativas.

Destacamos:

1) Os poderes de representação, que antes eram exclusivos do síndico, passam a ser transferidos para terceiros, seja a pedido do síndico ou por deliberação autônoma da Assembleia. Ex.: “Fulano” passa a representar o condomínio perante o Poder Judiciário e “Ciclano” passa a representar o condomínio perante as instituições financeiras e órgãos públicos;

2) O síndico pode pedir à Assembleia que autorize a transferência de funções administrativas, totais ou parciais a terceiros. Ex.: Todas as compras do condomínio serão feitas por “Beltrano”, e as folhas de pagamento, pastas de conciliação bancárias e emissão de impostos serão feitas pela empresa “XPTO”.

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Observem que nos exemplos acima, sempre alguém, devidamente identificado, deverá receber da Assembleia a autorização ou investidura de um dever, respondendo pelos atos praticados, não ficando mais o síndico responsável nos moldes da lei anterior.

Outra consideração importante, é que o síndico não pode transferir os deveres das funções administrativas e o direito de representação, pois se assim agir, deixa de ser síndico, daí a inclusão no texto legal da partícula “ou” (art.1348, § 2º do Novo Código Civil).

Para aqueles que pensam que a lei veio confundir ou complicar, receio que estejam enganados, pois se pensarmos que no Condomínio Edilício a base é a participação de todos, nada mais fez a lei do que, além de revestir de legalidade os atos praticados anteriormente e garantir que cada condomínio convoque dia a dia mais pessoas para trabalharem em prol do bem estar coletivo, distribuindo responsabilidades e preservando o síndico.

Outra observação a ser levada em conta, é que além da omissão na nova lei do termo “sob sua responsabilidade”, o síndico se preserva, uma vez que não mais delega (forma específica de transferência), mas sim transfere, desde que autorizado pela Assembleia, podendo esta negar tal ato, assumindo assim a sua função primeira que é ser o órgão máximo em um Condomínio.

Desta forma, concluímos que pela nova redação da lei, o síndico não é mais o responsável pelos atos de terceiros investidos ou autorizados pela Assembleia, porém deve se preservar, fazendo constar das Atas de sua gestão todos os terceiros que foram investidos e receberam poderes, inclusive empresas de administração, podendo o condomínio que não quiser transferir deveres do síndico, alterar sua convenção para bloquear tais possibilidades, tanto da Assembleia quanto dos pedidos do síndico.

Autor: Adelino Bichara, advogado e diretor da empresa Adelino Bichara SS Ltda.

(www.adelinobichara.com.br)

 

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