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Uma aventura administrativa – Parte II: ABNT NBR 16280:2014 – versão original

ABNT NBR 16280:2014

A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas (1) elaborou a norma técnica NBR 16280:2014 (norma que trata de reformas em unidades condominiais e também nas áreas comuns de edificações brasileiras), que estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios principalmente para:

  1. a) prevenções de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;
  1. b) planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
  1. c) alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
  1. d) descrição das características da execução das obras de reforma;
  1. e) segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
  1. f) registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;
  1. g) supervisão técnica dos processos e das obras. Esta Norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações, e deverá ser adotada a partir de 18 de abril de 2014 por condomínios, tanto comerciais, industriais e residenciais, mediante a contratação de projetos específicos e laudos técnicos emitidos por profissionais habilitados no CREA e ou CAU.

Assim, as reformas das áreas privativas deverão atender os requisitos do plano elaborado pelo referido profissional e devidamente aprovado, nas áreas comuns deverão atender às normas técnicas da ABNT, legislação vigente e ao plano de gestão de manutenção do condomínio.

As normas da ABNT não são leis, mas se houver algum acidente, neste caso, o síndico e o morador que fez a reforma serão responsabilizados, já que a jurisprudência, ao longo do tempo, indica obediência às normas da ABNT, mesmo que estas não tenham força de lei.

A ideia desta norma é mudar, principalmente, a cultura de que a contratação de um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a estrutura do condomínio.

A principal mudança decorrente da norma está relacionada aos moradores que forem executar qualquer tipo de intervenção em suas unidades, os quais deverão apresentar um projeto detalhado contendo o cronograma do que será feito na obra, o tempo estimado da intervenção e os materiais utilizados, assinado por um engenheiro ou arquiteto, e a respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), no caso de um engenheiro ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), expedido por um arquiteto.

Cabe ao síndico autorizar ou não a reforma, mas a responsabilidade é do profissional que apresenta a ART ou RRT, cuja fiscalização, quanto à correta execução do projeto, compete ao síndico.

No entanto, se por ventura o síndico não tiver condições de julgar a obra ou projeto, uma assembleia poderá debater o tema e deliberar, por maioria simples dos presentes, quem deverá arcar com os custos de uma consultoria independente: se o morador que estiver promovendo uma obra em sua unidade, ou o condomínio.

Porém, caso o condômino não queira informar ou esperar pela autorização do síndico para realizar uma reforma, o síndico pode denunciar a obra junto à Prefeitura ou entrar na Justiça pedindo a paralisação da reforma.

ABNT NBR 16280:2014

(1) Fundada em 1940, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o órgão responsável pela normalização (1.1) técnica no país, fornecendo a base necessária ao desenvolvimento tecnológico brasileiro. É uma entidade privada, sem fins lucrativos, reconhecida como único Foro Nacional de Normalização através da Resolução n.º 07 do CONMETRO, de 24.08.1992. e membro fundador da ISO (International Organization for Standardization), da COPANT (Comissão Panamericana de Normas Técnicas) e da AMN (Associação Mercosul de Normalização).

A ABNT é a representante oficial no Brasil das seguintes entidades internacionais: ISO (International Organization for Standardization), IEC (International Eletrotechnical Comission); e das entidades de normalização regional COPANT (Comissão Panamericana de Normas Técnicas) e a AMN (Associação Mercosul de Normalização).

(1.1) Normalização: Atividade que estabelece, em relação a problemas existentes ou potenciais, prescrições destinadas à utilização comum e repetitiva com vistas à obtenção do grau ótimo de ordem em um dado contexto.

Súmula:

NBR 16280: A partir do dia 18/4/2014 os moradores que forem executar qualquer tipo de intervenção em suas unidades deverão apresentar ao síndico um projeto assinado por engenheiro ou arquiteto, constando as respectivas ART ou RRT e detalhando o escopo do trabalho, observados os requisitos da norma. Cabe ao síndico autorizar ou não a reforma, exigir sempre o projeto com a assinatura do profissional, e para se resguardar, bem como à edificação, fiscalizar, na medida do possível, se a reforma está seguindo o projeto. Caso contrário o síndico poderá denunciar a obra junto à Prefeitura ou judicialmente pedir a paralisação da reforma.

CREA e CAU: Os profissionais engenheiros e arquitetos, mediante ART ou RRT, devem reportar ao respectivo Conselho sua responsabilidade técnica solicitada através de contrato para o qual foram contratados, de acordo com os princípios éticos e da legislação vigente.

Prefeitura: Os moradores deverão observar as exigências da Municipalidade e obter aprovação e autorização para realizar a obra, conforme cada caso, como por exemplo a comunicação de pequenas reformas:

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/subprefeituras/pracas_de_atendimento/index.php?p=14040

ABNT NBR 16280:2014

ABNT NBR 16280:2014 – atualização da versão original

Versão original

Na primeira versão da norma, o síndico era responsável por autorizar a obra ao se certificar de que os documentos enviados pelo morador ou proprietário da unidade em questão estavam de acordo com o projeto da obra e em dia com o que pede a NBR 16.280.

Ou seja, cabia diretamente ao síndico fazer essa análise técnica, mesmo este não sendo um especialista, como um engenheiro ou arquiteto.

Nova versão

Com a nova alteração da norma, agora, é responsabilidade do condômino ou responsável legal pela unidade o conteúdo da documentação fornecida ao síndico e a execução da obra realizada dentro da unidade – e não mais do síndico.

Passa a ser responsabilidade apenas do proprietário ou morador a contratação de um profissional habilitado, que deve ser o responsável técnico pelas alterações executadas no local e por cumprir o plano de reforma, e todas as regras internas que possam impactar no bem-estar e segurança das pessoas, sistemas e da edificação como um todo.

Assim, a responsabilidade pelos documentos e pela reforma em si passa a ser do morador que executa a alteração em sua unidade, e do arquiteto ou engenheiro que assina a ART ou RRT da obra.

Ao síndico cabe cobrar, checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos, além de “ficar de olho” para que se execute o que foi previamente combinado.

“Agora, com o plano de reforma em mãos, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), o síndico não precisa mais, necessariamente, procurar um profissional para ajudá-lo a autorizar a obra. Parte-se do princípio que se o morador já tomou esses cuidados, e está apoiado em um especialista, então a obra pode seguir”, explica Marco Gubeissi, diretor de administradoras de condomínio do Secovi-SP.

ABNT NBR 16280:2014

As demais determinações da norma continuam valendo.

Portanto, continuam sendo necessárias as outras medidas para executar uma reforma dentro de uma unidade em edificação, como: apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado contendo a ART ou RRT e tudo que será alterado dentro da unidade, dos materiais que serão utilizados e até das ferramentas, caso sejam de impacto, como um martelete elétrico, além de lista com os dados dos funcionários que participarão da intervenção.

Responsabilidade

Com a atualização da norma, pode-se entender que o papel do síndico para aprovar as reformas nas unidades condominiais diminuiu, já que é do proprietário e de seu arquiteto ou engenheiro a responsabilidade pela obra.

Mesmo assim, continua sendo do síndico a responsabilidade pela segurança da edificação, como está preconizado no art. 1348, V, do Código Civil, diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Autor: Adelino Bichara, advogado e diretor da empresa Adelino Bichara SS Ltda.

(www.adelinobichara.com.br

 

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