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Vagas de garagem em condomínio edilício

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Adelino Bichara*

“Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa” (Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. v. V, p. 374).

Código Civil:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Espécies de abrigos para veículos:

o Vaga de garagem constituída por área comum, acessória da unidade autônoma, assim caracterizada de acordo com o instrumento de especificação e instituição do condomínio.

o Vaga de garagem autônoma, com áreas e correspondente fração ideal específicas, conforme descrito em matrícula própria referida na especificação do condomínio, além de demarcação efetiva e designação numérica. Esta espécie está incluída no rol de unidades condominiais autônomas que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, mas no caso de abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Configuração jurídica de abrigos para veículos:

As vagas de garagem em condomínio edilício admitem diversas configurações jurídicas, mas usualmente são definidas no memorial da incorporação ou na instituição e especificação do condomínio.
Com relação às espécies de regime jurídico destacamos as seguintes:
1. vaga de uso comum: de uso coletivo, não tem matrícula própria, sendo uma vaga indeterminada, sem delimitação ou demarcação, constituindo-se no direito de ocupar o espaço do veículo, e as áreas correspondentes a essas vagas são tratadas como de uso comum e divisão não proporcional;
2. acessório da unidade autônoma: constituída por área comum acessória da unidade autônoma, não tem matrícula própria, pode ser determinada ou indeterminada;
3. vinculada a uma unidade autônoma: constituída por área comum acessória da unidade autônoma e a esta vinculada, não tem matrícula própria, pode ser determinada ou indeterminada;
4. unidade autônoma: possui áreas e correspondente fração ideal específicas, conforme descrito em matrícula própria referida na especificação do condomínio, além de demarcação efetiva e designação numérica.

(*) Autor: Adelino Bichara, advogado e diretor da empresa Adelino Bichara SS Ltda.
(www.adelinobichara.com.br)

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